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主持人：謝總，您好。根據(jù)監(jiān)管部門(mén)的安排，3月1日起，存量房貸定價(jià)基準(zhǔn)需進(jìn)行切換，從參考基準(zhǔn)利率定價(jià)切換為參考LPR定價(jià)。這意味著，從3月1日起到8月31日，購(gòu)房者面臨著“重簽房貸合同”的大事，那么，LPR和基準(zhǔn)利率有啥區(qū)別?

謝嘉漩：基準(zhǔn)利率主要涵蓋的有存款利率和貸款利率。LPR則是我們常說(shuō)的貸款基準(zhǔn)利率。過(guò)去，我們的貸款是以基準(zhǔn)利率為參照標(biāo)準(zhǔn)而上下浮動(dòng)的，調(diào)整為L(zhǎng)PR后，其計(jì)算方式也會(huì)有所不同。但是，LPR相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)更加靈活一些，不只是簡(jiǎn)單的通過(guò)基準(zhǔn)利率來(lái)算上浮或下浮。

主持人：那么，哪些貸款是需要轉(zhuǎn)換的?

謝嘉漩：一般來(lái)說(shuō)，只要有個(gè)人住房貸款的都受影響，但有幾種情況除外：（1）公積金個(gè)人住房貸款、組合貸款中的公積金部分；（2）固定利率貸款；（3）2020年底前到期的個(gè)人住房貸款。也就是說(shuō)，如果符合這三種情況之一，就不受此次轉(zhuǎn)換的影響。

當(dāng)然商業(yè)貸款按照規(guī)定也是需要轉(zhuǎn)換的，只是商業(yè)貸款期限一般沒(méi)有房貸這么長(zhǎng)，所以影響相對(duì)較小。

主持人：對(duì)于有房一族來(lái)說(shuō)，是不是必須轉(zhuǎn)換，要如何選擇才能更劃算？

謝嘉漩：主要還是需要根據(jù)貸款合同的內(nèi)容來(lái)選擇。假設(shè)你在2019年1月1日向銀行按揭了20年期的200萬(wàn)房貸，利率為貸款基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，那么實(shí)際利率為5.39%（4.9%*1.1）。如果轉(zhuǎn)換為固定利率，那么2019年1月1日-2039年12月21日間利率均為5.39%。

但如果轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，其固定點(diǎn)差（0.59%）=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平（5.39%）-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR（4.8%）。換言之，在往后的日子里，你的房貸利率定價(jià)公式為：房貸利率=LPR+0.59%；也就是說(shuō)在2020年，利率保持5.39%不變。這種情況下剩余期限超過(guò)10年，按照利率長(zhǎng)期水平來(lái)講是逐步降低的，所以可以考慮選擇LPR浮動(dòng)利率模式。若到期時(shí)間在10年內(nèi)，由于利率調(diào)整時(shí)間周期較長(zhǎng)，不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)大幅下降，因此建議可轉(zhuǎn)換為固定利率。

若當(dāng)初利率水平為基準(zhǔn)利率下浮10%（4.9%×（1-10%）=4.41%），如轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，倒算出的加點(diǎn)數(shù)值為-0.39%（-39BPs）=4.41%-4.8%（2019年12月的LPR）。加點(diǎn)數(shù)值(-39BPs)確定后固定不變。你的房貸利率定價(jià)公式為：房貸利率=LPR-0.39%，這種情況可以直接選LPR浮動(dòng)利率模式。